Qu’est-ce que la loi Alur ?
La loi ALUR ou loi Duflot II du 24 mars 2014 vise à favoriser l’accès au logement, à réglementer les locations, notamment en luttant contre la mise en location de logements inadéquats, et à promouvoir la construction par une réforme du droit de l’urbanisme. Par ailleurs, la loi ALUR a rendu obligatoire la souscription à une assurance responsabilité civile, incluant l’assurance PNO.
L’assurance propriétaire non occupant vous permet d’assurer un logement dont vous êtes propriétaire mais que vous n’occupez pas. Qu’il soit loué ou vide, vous êtes couverts en cas de sinistre en tant propriétaire bailleur.
La loi ALUR promeut ainsi 5 mesures particulières :
- Lutte contre l’habitat indigne ;
- Offre de construction ;
- Encadrement de la location ;
- Développement de l’urbanisme ;
- Création d’organismes de foncier solidaire.
La lutte contre l’« habitat indigne »
Qu’est-ce qu’un habitat indigne ?
Selon la loi du 31 mai 1990, un « habitat indigne » est une installation ou un local utilisé comme habitation, mais ne convient pas à cet usage. Les logements exposant leurs occupants à des risques de sécurité ou de santé sont aussi considérés comme habitat indigne. Proposer ce type d’habitation expose le propriétaire à des sanctions. La loi Élan vient renforcer la lutte contre l’habitat indigne et les marchands du sommeil sur le territoire.
Les dispositions relatives à l’offre de construction
Les dispositions relatives à l’offre de construction dans la loi Alur ont été adoptées en mars 2014. Il s’agit d’une réglementation sur les terrains à bâtir, qui a pour but de favoriser la construction. Ces mesures concernent la suppression du Plan d’Occupation des Sols (POS) et du COS (Coefficient d’Occupation des sols).
Encadrement des loyers
La loi Alur prévoit l’observation des loyers dans les zones tendues afin de fixer des plafonds, et d’encadrer les loyers selon les zones géographiques. En cas de non-respect du seuil, le locataire peut saisir la commission de conciliation.
En se basant sur les données obtenues par les observatoires, le Préfet se charge de fixer trois indicateurs de loyer pour chaque catégorie de logement et par quartier, chaque année, par le biais d’un arrêté. Il s’agit du :
- Loyer médian de référence selon le stock des loyers existants ;
- Loyer médian de référence majoré : inférieur ou égal à 20 % du loyer médian de référence ;
- Loyer médian de référence minoré : inférieur de 30% au loyer médian.
Cette mesure est entrée en vigueur depuis le 1er août 2015 à Paris. Toutefois, les arrêtés ont été annulés par les tribunaux administratifs de la ville en 2017.
L’urbanisme
La loi Alur comporte un volet de 51 articles sur le droit de l’urbanisme, et apporte de nombreux changements. L’objectif des textes est d’encourager la construction de logements. Les articles prévoient ainsi la lutte contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. Parmi les modifications importantes prévues par la loi Alur, il faut retenir :
- La suppression du COS, entraînant la naissance de nouvelles règles sur l’emprise au sol, la hauteur des bâtiments, l’implantation de constructions, etc. ;
- La transformation du POS en PLU (depuis le 1er janvier 2016) ;
- La création de PLU intercommunaux (transfert automatique de la compétence PLU aux intercommunalités) ;
- L’élargissement du droit de préemption augmentant le pouvoir du Préfet, entraînant la soumission des cessions à titre gratuit aux droits de préemption ; rendant ainsi les règles d’utilisation du bien préempté plus souples… ;
- La suppression de la surface minimale des terrains pour construire ;
- L’arrêt du maintien des règles de lotissement au-delà de 10 ans.
La création des organismes de foncier solidaire (OFS)
La loi Alur veut favoriser une accession sociale sécurisée par la création d’organismes de foncier solidaire, ou OFS. Cet acteur foncier, né de la loi Alur 2014, met en œuvre un mécanisme de dissociation efficace entre ce que l’on nomme le bâti et le foncier.
Qu’est-ce qu’un organisme de foncier solidaire ?
L’organisme de foncier solidaire est un acteur foncier agréé et contrôlé par le Préfet. Il s’agit d’une structure à but non lucratif créée par la loi Alur de mars 2014.
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Source : LegalPlace. Samuel Goldstein.